Novela zákona o SVJ účinná od 1. 1. 2026: co se mění v hlasování
Nový občanský zákoník zpřesňuje pravidla per rollam a upravuje usnášeníschopnost u běžné údržby.
Úvod a kontext
Novela občanského zákoníku přijatá v listopadu 2025 přináší zásadní změny pro fungování společenství vlastníků jednotek. Účinnost nabývá 1. ledna 2026 a dotkne se prakticky každého výboru SVJ.
Cílem této úpravy je snížit administrativní zátěž u běžné údržby a jednoznačně upravit dosud sporné otázky hlasování per rollam — zejména lhůty a způsob doručování.
Důležité upozornění
Pokud vaše stanovy upravují usnášeníschopnost přísněji než nový zákon, platí přísnější ustanovení stanov. Zákonné změny se uplatní pouze tehdy, pokud stanovy danou otázku neřeší.
Hlavní změny v roce 2026
Novela zasahuje do tří hlavních oblastí — hlasování, správa a rejstříkové zápisy:
- →Snížení usnášeníschopnosti pro běžnou údržbu z nadpoloviční většiny všech vlastníků na nadpoloviční většinu přítomných
- →Zákonná lhůta 15 dní pro hlasování per rollam (dosud volně dle stanov)
- →Povinnost elektronické formy pozvánky, pokud o ni člen výslovně požádá
- →Zjednodušený zápis změny výboru — postačí prostá kopie zápisu, již ne notářsky ověřená
| Vstupní dveře do domu | Bezpečnostní třída RC3, požární odolnost EI 30 DP1, certifikace ČSN EN 1627 |
| Zateplení obvodového pláště | Minimální tloušťka EPS 160 mm, λ ≤ 0,032 W/mK, certifikát ETA dle ETAG 004 |
| Okna a balkonové dveře | U_w ≤ 1,1 W/m²K, izolační trojsklo, profil min. 6 komor |
| Revize elektroinstalace | Dle ČSN 33 1500 a ČSN 33 2000-6, lhůta 5 let pro bytové domy |
| Požární bezpečnost | Hlásiče kouře ČSN EN 14604, požární uzávěry dle ČSN 73 0810 |
Doporučené minimum dle aktuálních ČSN a ETAG. Konkrétní hodnoty konzultujte s autorizovaným projektantem.
Nová usnášeníschopnost a hlasování
Přehled usnášeníschopnosti pro jednotlivé typy rozhodnutí dle stavu 2026:
| Typ rozhodnutí | Usnášeníschopnost 2025 | Usnášeníschopnost 2026 |
|---|---|---|
| Běžná údržba | Většina všech vlastníků | Většina přítomných |
| Rekonstrukce > 300 tis. Kč | 2/3 všech vlastníků | 2/3 všech vlastníků |
| Změna stanov | Souhlas všech | Souhlas všech |
| Volba výboru | Většina přítomných | Většina přítomných |
Zápis do rejstříku
Změna ve výboru SVJ se nyní zapisuje do rejstříku společenství vlastníků na základě prosté kopie zápisu ze shromáždění a souhlasu nového člena výboru. Notářsky ověřený podpis již není u běžné výměny funkcionářů vyžadován.
Vzory dokumentů
Vzory aktualizované dle stavu 2026 ke stažení:
Doporučený postup pro výbor
- Zkontrolujte aktuální znění svých stanov vůči nové úpravě.
- Pokud stanovy odporují novele, zařaďte jejich revizi do programu nejbližšího shromáždění.
- Připravte vzory pozvánek a zápisů v souladu s novými lhůtami.
- Informujte členy o nové možnosti vyžádat si elektronickou pozvánku.